相談事例

土地・建物

 リフォームは、通常、工務店などの業者と請負契約に基づいて行われます。そして、請負契約の場合、目的物に瑕疵(不具合)があるような場合には、引き渡しから1年以内であれば、修理を要求したり、損害賠償を請求することができます(民法634条、637条)。
 1年を過ぎた場合でも、通常なら固定すべきところを固定していない、契約と違う資材を使用しているなど、請負の仕事を果たしていないようなケースであれ ば、請負契約の不履行を理由に損害賠償を求めることができます(民法415条)。この請求は、消滅時効にかかるまでの10年以内であれば、請求できます。 また、請負契約を解除し、元の状態に戻すように請求することもできます。

 売買の目的物(この場合は不動産)に隠れた瑕疵(契約当時には見つけることが出来なかった欠陥)があった場合は、買い主は瑕疵があることを知ってから1 年以内に限って、売主に対して損害賠償の請求もしくは契約解除をすることが出来ることになっています(民法570条 566条)。いわゆる売主の瑕疵担保 責任といわれるものです。
 売買契約書に瑕疵担保責任のことについて何も書かれていない場合は、民法の規定によって売主は瑕疵担保責任を負います。この売主の瑕疵担保責任は任意規 定ですから、売主が契約で瑕疵担保責任は負わないと定める契約も、責任を負う期間を不動産の引渡しを受けてから1年間に限る、という契約も有効です。
 さらに、この瑕疵担保責任は物(本件では不動産ですが)の引渡しを受けてから10年で時効によって消滅します(最高裁判例)。つまり、引き渡しを受けて から11年目に瑕疵を発見した場合には、時効によって瑕疵担保責任による損害賠償の請求などは出来ません。また、売主が不動産業者(個人の場合でも)ある いは会社の場合は商法が適用され、この場合は引き渡しを受けてから5年の消滅時効にかかります。

 相続によって家主が代替わりしても、あなたの借家権は何ら影響を受けません。
したがって、明け渡しを求めるに足りる「正当な理由」がない限り、明け渡しに応じる必要はありません。裁判実務上「正当な理由」が認められるケースはごく稀ですから、安心して引き続き住むことができます。
 引き続き住むことを希望する場合は、不動産業者にその旨を伝え、今後の家賃の支払方法を取り決め、家賃を支払っていきさえすれば、何ら問題はありません。相手方が家賃の受取を拒む場合は供託すればいいのです。
 仮に明け渡しに応じるにしても、一定の立退料の支払と引っ越し準備のための明け渡しの猶予期間の設定を求め、条件に納得できる場合に明け渡しをすればいいのです。
 以上の点は、家主が第三者に建物を売却した場合も同様です。

 地主の言い分にも一理ありますが、これでは借地人は損をするばかりです。そこで、次のような方法が考えられます。
 借地権付建物は、地主の承諾を得て、第三者に売却することができます。本件のような場合、地主は承諾しないかもしれませんが、あきらめることはありません。
 裁判所から「地主の承諾に代わる許可」を得ることによって売却することができます。そして、裁判所は、通常、地主に対する承諾料の支払いを条件とし、事案によっては地代の増額を条件とすることもあります。
 いずれにしても、借地権付建物を第三者に売却することにより、あなたは一定の資金を回収することができるのです。

【借地人がいる土地の購入について】

 借地として老朽化した建物が建っている土地を購入したいのですが、何に注意すればいいでしょうか?

 借地として賃貸借契約が締結されていれば、仮に建物が老朽化していても、簡単に借地契約を終了させることはできません。

 借地期間が継続している場合は、借地上の建物の改築や増築も地主が拒否しても、裁判所の許可を得て認められる場合があります。裁判所は、「借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情」を考慮して総合判断し、地主への承諾料の支払を条件として許可することになります。

【隣地との境界が不明な場合にはどうすればいいでしょうか?】

 隣地との境界は気にしていなかったのですが、隣地が売りに出て、不動産屋から土地家屋調査士が作成した測量図面で、同意の印鑑をほしいと言われています。その境界線には納得がいかないのですが、どうすればいいでしょうか?

 図面の境界に納得がいかないのであれば、同意する義務はありません。納得がいくまで、測量の根拠のついて説明を求めることが必要です。

   隣地を販売したい不動産屋も、境界が確定しないと販売しにくいので、大きな相違でなれば、譲歩する可能性もあります。

   ただ、土地の境界は、当事者で勝手に決めることはできず、法務省の筆界特定制度に基づき、土地の所有者として登記されている人などの申請に基づいて,筆界特定登記官が,外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて,現地における土地の筆界の位置を特定することができます。

   したがって、土地所有者が交代すると、客観的な境界線と異なる境界の合意は交代した所有者には対抗できないことがありますので、注意が必要です。

 

【共有土地の分割について】

 親の相続で兄弟で共有している土地があり、駐車場に貸しています。兄弟の仲もよくないので、共有持分を分割してほしいと思いますが、どのようにすればいいですか?

 どちらかが相手の持分を買い取るのが一番わかりやすい解決です。参考となる価格は、税務署が作成している路線価です。また駐車場などの収益物件は、収益を根拠に価格を算定する方法もあります。

 持ち分の買い取りによる方法が困難な場合は、裁判所に共有物分割の請求訴訟が起こせます。現物分割ができない場合は、裁判所は、競売に付してその代金を共有持分に応じて取得するよう求める判決を出すことになります。裁判所による競売では価格が安くなり、全員にとって不利益な事態となるので、それを回避するために買い取りなどの和解が進む場合もあります。

初回30分無料 来所相談 06-6633-7621 <受付>平日 9:30-17:30
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