賃貸借

貸主が一方的に賃料の増額を通告してきた場合、必ず応じなければならないものではありません。賃料の変更は貸し主と借主の合意に基づくのが基本で、貸主が一方的に変更できるものではありません。

ただ、賃料が相場よりも低額な場合、貸主は賃料増額請求をすることができ、借主が応じない場合には裁判所に提訴することができます。

逆に、賃料が相場より高額な場合には、借主の方から賃料減額請求することもできます。

借家が雨漏りするなど、建物が傷んで借家人に不都合な状態が生じてきた場合、借主は貸主に修繕するよう求めることができ、貸主は修繕する義務を負います。

家主に修繕を求めたにもかかわらず、家主が応じてくれず、やむなく借家人の費用負担で修繕した場合には、借家人は後日、その修繕費用を家主に請求することができます。

ちなみに、建物の基本構造に関する修繕ではなく、障子の張り替えなど小修繕といわれるものについては、借家人が家主の同意を得ることなく行うことができると定められているのが通常です（契約で借家人の負担となっていることが多いです）。

建物の賃貸借が終了した場合、借家人は、原則として、賃借した当時の状態にして建物を明け渡すことが必要です。原状回復義務と言われるものです。

しかしながら、住居として使用している場合、壁のクロスが黄ばんだりするのは「通常損耗(そんもう)」や「経年変化」といわれるものであり、これは原状回復義務の範囲から除かれますので、そのままでかまいません。

このため、「通常損耗」や「経年変化」しかないのに、家主がリフォーム代を請求したり、敷金から差し引くことも認められません。

賃貸借契約においては、契約期間を１年とか２年と定め、「貸主・借主双方から異議がなければ、自動的に更新する」とされていることが多くあります。この場合でも、貸主側は期間満了時に自由に更新を拒否して契約を終了させることができるものではありません。貸主が更新を拒否するためには「正当な事由」が必要です。「正当な事由」は安易には認められず、例えば、貸主自身がそこに住む必要がある（他に住居がない）ような場合でないと認められません。借主が住むところを失うことになるのを防ぐためです。

建物賃貸借の場合で、建物が売却されてオーナーが替わることがあります。このような場合でも、賃貸借契約は終了しません。従前のオーナーとの間の契約内容を、新しいオーナーが引き継ぐことになります。基本的に、家賃なども従前のままでよく、新しく敷金を差し入れる必要もないのです。

借主が家賃を滞納している場合、貸主は家賃不払いを理由に賃貸借契約を解除し、建物明渡し請求をすることになります。

通常、まず内容証明郵便で、一定期間を定めて滞納家賃の支払いを求めるとともに、その期間内に支払いがなければ賃貸借契約を解除する旨の意思表示をします。もし、期間内に支払いがなければ、賃貸借契約は解除されたことになります。

借主がそれでも退去しない場合、裁判所に建物明渡し・滞納家賃の支払いなどを求める訴訟を提起し、判決等に基づいて強制執行することが必要であり、このような法的手続によらず貸主が実力で明け渡しを強行することは、違法な自力救済として許されません。

ちなみに、家賃支払いが１回遅れただけですぐに契約解除できるものではなく、通常は数ヶ月遅れた場合に解除が認められます。契約書に「１か月分滞納すれば直ちに解除することができる」旨の定めが記載されていることがありますが、その定めがそのまま通用することは通常ありません。

借地契約において、契約期間が満了し更新もなく契約終了した場合には、借主は貸主に対して、建物等を買い取るよう請求することができます。

しかし、地代不払いを理由に借地契約が解除された場合には、借主は建物を収去して土地を明渡す義務があります。

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